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「金龙全讯网吧」拆解万科半年报:万科为何能"活下去" 还能"活得好"?

   发布日期:2020-01-11 17:18:28  浏览次数:3301

「金龙全讯网吧」拆解万科半年报:万科为何能

金龙全讯网吧,“这就像每次考完试喊着挂科,结果每次都考得很好的学生一样”,在万科发布“期中考”成绩后,有投资者如此评论。

喊着“活下去”和“收敛聚焦”的万科确实“活得不错”。根据8月19日发布的半年报,上半年万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%。

公司95.5%的营收来源于房地产业务的结算收入。而今年上半年,万科销售金额为3340亿元,同比上升9.6%,增速基本与去年同期持平。随着下半年行业加速推盘,有市场观点认为,万科今年全年极有可能达到6000亿的销售规模。

2019年以来,房地产行业调控政策持续出台,企业融资进一步收紧,面对如此市场环境,万科总裁兼首席执行官祝九胜在今日的业绩会上称,“万科会争当好学生”。他表示,做学生要答题,做企业要应变环境,“敬畏市场,顺势而为,因时而变。”

销售稳健增长至3340亿,上海及中西部区域业绩显著

2019年上半年,万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%,增速相比去年同期的51.8%明显放缓。

虽然房地产和物业业务营收的增速同比收窄,但营收规模都继续保持增长的势头。具体来看,房地产业务营收为1329.9亿,同比增长32.15%,万科物业营收52.8亿元,同比增长27.1%。

而其他业务则下降11.3%,去年同期增速则为8.92%。这是否意味着,万科在租赁住宅、商业开发运营、物流仓储等多元化的布局进程遇阻?

在业绩会上,万科财务负责人王文金表示,其他业务包括对联营公司收取的品牌支持、运营支持和代收费用,并不是指上述多元化的拓展业务。他指出,“其他业务”收入具有波动性,半年报是短期波动,不作为长期考量范围。

销售成绩方面,上半年万科实现销售面积2150.1万平方米,同比上升5.6%;销售金额3340亿元,同比上升9.6%,增速与去年同期基本持平(去年销售金额增速为9.9%)。

分区域来看,上海区域和中西部区域销售增长显著,而北方区域销售有所下降。根据半年报资料,南方、上海、北方、中西部四个大区对应的销售金额分别为627.59亿、1200.12亿、732.65亿、737.67亿,而2018年同期则分别为585亿、1001.7亿、817.5亿、633.8亿,同比变动7.28%、19.81%、-10.38%、16.39%。

上半年公司实现竣工面积为1060万平方米,同比增长15.6%;实现结算面积846.3万平方米,同比上升20.7%;实现结算收入1329.9亿元,同比上升32.2%。

拿地投资审慎,新开工规模下降15.9%

上半年,土地市场热度较高,尤其是3至4月期间,高溢价拿地现象普遍,使得监管部门随后使出收紧房企融资的调控“组合拳”。

在此背景下,向来以稳健风格著称的万科在拿地投资上,继续保持着审慎的投资策略。体现在半年报上,则是新开工面积的明显下降以及新项目的规模缩减。

上半年,万科新开工面积为1953.0万平方米,同比下降15.9%;而2018年同期新开工面积为2321.1万平方米,同比增长40.2%。开工面积同比下降,是因为2017年上半年和2018年下半年万科新开工面积同比增速持续高达40%,滚存货值依然充沛。

开工面积和竣工面积增长放缓的同时,上半年万科新增土储面积也有所下降。根据半年报,上半年万科获取新项目54个,总规划建筑面积1372.8万平方米,权益规划建筑面积941.8万平方米,权益地价总额约649.8亿元。而2018年同期对应的数据则为117个、2049.1万平方米、1143.9万平方米、约578.2亿元。

万科董秘朱旭介绍,万科2019年上半年全口径地价/销售额的比例为27.1%,低于2017年和2018年同期的30.3%和35.3%,这意味着万科在拿地方面更加谨慎。

执行副总裁兼首席运营官张旭则再次强调“每一天都是卖房的好日子”。他提到,万科不设销售和拿地目标,没有固定计划,每个季度调整一次。“我们会根据收了多少钱决定拿多少地,拿地集中在城市圈和有产业闭合的城市,不会囤地。”

截至报告期末,公司在建项目和规划中项目的总建筑面积约1.53亿平方米。此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约341.4万平方米。

有息负债不升反降,净负债率略微提升

融资方面,年内万科发行了20亿元公司债、17亿元ABS以及6亿美元境外债,利率分别为3.65%、3.62%和4.2%,融资成本较低,融资优势明显。

截至报告期末,万科的净负债率为35.04%,比去年同期的32.7%略微提升,但在行业中依然保持低位。

公司有息负债金额为2253.2亿元,较年初减少358.9亿元,占总资产的比例为14.3%。

在有息负债中以中长期负债为主:短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币666.5亿元,占比为29.6%;一年以上有息负债人民币1,586.7亿元,占比为70.4%。

报告期末,万科持有货币资金1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。

在业绩会上朱旭提到,下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战,房地产行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。融资方面,随着金融监管持续收紧,房企融资将面临一定压力。

她进一步表示出万科守住经营“基本盘”的思路:“万科将坚持积极销售,积极回款;加快长期库存去化;提升经营性业务表现;提高资金使用效率;实施清产核资。”

截至报告期末,万科合并报表范围内有4403.7万平方米已售资源未结算,合同金额合计约6215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%,这保证了万科今年下半年以及明年的业绩得以持续释放。(财经 徐苑蕾)


 
 

 
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